Порядок распоряжения земельной долей

В ходе земельной реформы при реорганизации в годах колхозов и совхозов 115 млн . га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 11,8 млн . граждан .

Граждане получили на руки Свидетельство о праве собственности на земельную долю , но с юридической точки зрения собственниками земли не стали .

, границы земельных массивов , в которых находятся земельные доли , в натуре и даже на карте не обозначены и они не поставлены на государственный кадастровый учет , что делает невозможным совершение с земельными долями каких либо сделок , даже передачу их в аренду .

, часть земель колхозов и совхозов ( до 10% сельскохозяйственных угодий ) в общую долевую собственность граждан не передавалась , а была зачислена в фонд перераспределения земель района и опять же без определения границ этих земельных массивов , т. е. разграничение частных земель и государственных земель не произведено .

, все эти бывшие земли колхозов и совхозов без оформления и регистрации каких–либо документов в регистрационных палатах до сих пор используются новыми сельскохозяйственными организациями. В отдельных случаях сельскохозяйственные организации добровольно выплачивают арендную плату собственникам земельных долей и даже платят за них земельный налог , но все эти действия можно признать незаконными , так как земельные отношения не прошли государственную регистрацию .

Однако , такая неопределенная ситуация с правовым положением земельных долей заканчивается .

, согласно статье 392 Налогового кодекса РФ (введена в действие с 1 января 2006 года) , собственники земельных долей обязаны теперь платить земельный налог , даже если их земельные доли не используются и не обрабатываются. В связи с этим можно ожидать после вручения гражданам налоговых извещений массового добровольного отказа от прав на земельные доли , так как в отдельных случаях невозможно найти покупателя или арендатора земельной доли отсутствия спроса на сельскохозяйственные земли , особенно в удаленных районах , в которых сельскохозяйственные организации по экономическим причинам не могут обрабатывать всю имеющуюся землю .

, поправка в п. 5 статьи 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения » ( вступила в действие с 30 июля 2005 года ) наделила органы власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований правом направлять в суд заявление о возврате в собственность субъекта РФ или муниципального образования земельных долей , собственники которых не распорядились ими в течение и более лет с момента приобретения прав на земельную долю , т. е. не внесли ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации , не передали ее в доверительное управление , не продали или не подарили ее другому собственнику земельной доли , сельскохозяйственной организации или фермеру , не выделили ее в натуре для передачи в аренду или образования фермерского хозяйства либо личного подсобного хозяйства . За прошедшие 13 лет распорядиться земельной долей перечисленными разрешенными способами смогли только 1,4 млн . граждан , а 10,4 млн . земельных долей являются потенциальными землями для возвращения их в государственную или муниципальную собственность . Причем делать это разрешено в упрощенном порядке. В районной газете печатается список граждан , которые не распорядились своей земельной долей , и им предлагается в течение 90 дней воспользоваться своим правом . После такого предупреждения разрешается подать заявление в суд о признании права государственной или муниципальной собственности на невостребованные земельные доли . Никто разыскивать и гоняться за собственниками земельных долей , чтобы спросить их мнение , не будет .

, 27 января 2007 года ( осталось меньше 1 года ) истекает отпущенный статьей 16 указанного выше закона срок на приведение в соответствие с нормами Гражданского кодекса РФ договоров аренды земельных долей , не зарегистрированных в регистрационных палатах . Для этого необходимо выполнить землеустроительные работы по определению границ земельного участка ( в состав которого входят земельные доли) , передаваемого в аренду ( стоимость работ около 100 рублей за 1 гектар) , поставить его на кадастровый учет , получить каждому гражданину в регистрационной палате новое Свидетельство о праве собственности на земельную долю ( госпошлина 500 рублей за каждую долю) , заключить договор аренды и зарегистрировать его в регистрационной палате ( госпошлина 7500 рублей за договор) . Если этого не сделать , то в силу закона руководитель сельскохозяйственной организации вправе уже 28 января 2007 года издать приказ о том , что с этого дня все земельные доли находятся у него в доверительном управлении . Дальше в соответствии с п. 3 статьи 1022 Гражданского кодекса РФ долги сельскохозяйственной организации будут погашаться за счет земельных долей , находящихся в доверительном управлении , даже без согласия собственника земельной доли . Учитывая сегоднешнее состояние экономики сельскохозяйственных предприятий можно спрогнозировать массовую распродажу земельных долей .

Таким образом , чтобы не лишиться своей земельной доли необходимо срочно предпринять действия и оформить свои права на землю в установленном порядке .

Основные положения законодательства о порядке распоряжения земельной долей заключаются в следующем .

Поправка , внесенная в эту норму в июле 2005 года , значительно ограничила права собственника земельной доли . Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю , внести ее в уставный ( складочный ) капитал сельскохозяйственной организации , использующей земельный участок , находящийся в долевой собственности , или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности , а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского ( фермерского ) хозяйства , использующим земельный участок , находящийся в долевой собственности . Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли , т. е. распорядиться не земельной долей , а земельным участком .

При совершении этих сделок земельная доля переходит от одного участника долевой собственности с прекращением для этого участника права на долю в общей собственности к другому лицу ( гражданину или юридическому лицу) , которое становится полноправным участником долевой собственности взамен прежнего участника долевой собственности .

Согласно ст.18 Закона об обороте таким документом является Свидетельство о праве на земельную долю , выданное до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним » ( далее — Закон о регистрации ) по форме , утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации ( далее – Правительство ) от 19.03.92 № 177 , которое выдавалось до 27.10.93 , или по форме , утвержденной указом Президента Российской Федерации ( далее – Президент ) от 27.10.93 № 1767 .

При отсутствии у гражданина указанных свидетельств документом , удостоверяющим право на земельную долю , является выписка из решения районной администрации ( органа местного самоуправления ) о приватизации сельскохозяйственных угодий в конкретном колхозе , совхозе или иной сельскохозяйственной организации . Такие решения принимались на основании протокола общего собрания ( собрания уполномоченных ) трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению граждан земельными долями .

Третьим видом документа , удостоверяющим право на земельную долю , является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( ЕГРП) , который ведут регистрационные палаты Минюста России в соответствии с Законом о регистрации с выдачей гражданину Свидетельства по форме , утвержденной постановлением Правительства от 18.02.98 № 219 « Об утверждении правил ведения ЕГРП» .

Если у гражданина имеется этот третий вид документа , то для совершения сделки с земельной долей дополнительной государственной перерегистрации прав на земельную долю не требуется .

Если у гражданина имеется первый или второй вид документа , то в соответствии с п.2 ст.6 Закона о регистрации обязательно необходимо пройти процедуру государственной регистрации ране возникших прав на земельную долю в регистрационной палате . Только после этого можно будет распорядиться земельной долей . Поправкой , внесенной в июле 2005 года , сделано одно исключение из этого правила: передача земельной доли в уставный ( складочный ) капитал сельскохозяйственной организации , использующей земельный участок , находящийся в долевой собственности , в доверительное управление , завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов , удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 Закона об обороте , без государственной регистрации ранее возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю .

К заявлению , подаваемому в регистрационную палату по месту нахождения земельного участка , находящегося в общей собственности , должны быть приложены документы , необходимые для ее проведения:

1. Кадастровый план земельного участка , переданного в общую собственность граждан при реорганизации ( приватизации ) сельскохозяйственного предприятия .
2. Протокол собрания о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников общей собственности на землю
3. Постановление районной администрации о передаче земельного участка в общую собственность со списком всех собственников земельных долей на момент реорганизации хозяйства

План земельного участка согласно п.4 ст.18 Закона о регистрации должен быть удостоверен органом , ответственным за проведение кадастровых работ — районным отделом Роснедвижимости ( бывшим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству) .

План земельного участка ( описание земельного участка ) согласно п.4 и 6 Приказа Росземкадастра от 2.10.02 № П/327 ( регистрационный номер Минюста России № 3911 от 13.1102 ) может быть выполнен как на основании материалов межевания земель , выполняемых геодезистами в полевых условиях , так и на основании данных , имеющихся в землеустроительной , градостроительной , картографической и иной документации без проведения геодезических работ . Это правило узаконено поправкой в статью 17 Федерального закона «О землеустройстве» , внесенной в июле 2005 года Естественно стоимость работ по первому варианту значительно дороже стоимости работ , осуществленных в камеральных условиях без выезда в поле .

Сборник цен и общественно необходимых затрат труда на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства , земельного кадастра и мониторинга земель был утвержден Приказом Роскомзема от 28.12.95 № 70 . В настоящее время этот приказ отменен и землеустроительные организации могут запросить любую сумму .

Обязанность обеспечить определения границ земельного участка возложена на участников общей собственности ( ст.17 Закона об обороте) .

Работы по составлению плана земельного участка осуществляют частные органы межевания , список которых имеется в кадастровой палате или районном отделе Роснедвижимости .

Заключая договор с органом межевания , гражданин или юридическое лицо должны приложить исходные данные о земельном участке , содержащиеся в земельном кадастре . Их можно получить в кадастровой палате , либо заключая договор с органом межевания , поручить ему получить необходимые сведения без участия заявителя .

Для проведения государственного кадастрового учета собственник земельной доли или уполномоченное им на то лицо при наличии у него доверенности подают в районный отдел Роснедвижимости заявку с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок и документов о межевании земельного участка ( план земельного участка) .

Требования к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены Приказом Росземкадастра от 13.06.01 № П/115 ( зарегистрирован в Минюсте России 20.06.01 № 2757) . Бланки заявки можно получить в районном филиале Федерального государственного учреждения земельной кадастровой палаты по конкретному региону ( имеется в каждом субъекте РФ) по месту нахождения земельного участка .

Согласно п.7 ст.19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре » ( далее — Закон о кадастре ) государственный кадастровый учет проводится в течение месяца . Плата за учет не взимается ( п.8 , ст.19 Закона о кадастре) . Выписка из государственного земельного кадастра собственнику земельной доли выдается бесплатно . Данный собственник оплачивает только стоимость копирования и доставки этой выписки ( п.1 , ст.22 Закона о кадастре) .

Форма примерного протокола общего собрания ( собрания уполномоченных ) трудового коллектива хозяйства утверждена Минсельхозом России 14.01.92 «Рекомендации по реорганизации колхозов и совхозов» .

В повестку дня этого первого собрания в обязательном порядке включалось 3 вопроса:

• о выборе форм собственности на землю;
• о выдвижении представителей трудового коллектива во внутрихозяйственную комиссию по приватизации земли и реорганизации хозяйства;
• об утверждении перечня лиц к наделению имущественными и земельными паями .

Размер земельной доли и стоимость имущественного пая определялись позже уже на втором общем собрании ( собрании уполномоченных ) с учетом предложений внутрихозяйственной комиссии .

Протокол собрания можно получить из архива сельскохозяйственного предприятия .

Данное постановление принималось на основании протоколов общего собрания об утверждении перечня лиц к наделению земельными долями и об установлении размера земельной доли .

Копию этого постановления ( заверенную управлением делами администрации ) можно получить в администрации района .

Перечисленные выше документы ( план земельного участка , выписка из государственного земельного кадастра , протокол собрания и постановление районной администрации ) представляются в регистрационную палату один раз для государственной регистрации всех собственников земельных долей данного хозяйства .

Для регистрации прав на земельную долю каждый ее собственник ( группа собственников ) обязаны дополнительно представить следующие документы:

1. документ , удостоверяющий право гражданина на земельную долю . Представляется подлинник и заверенная копия .
2. квитанцию об оплате регистрации ( согласно ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации — 500 рублей с каждого собственника земельной доли) , а также документ , удостоверяющий личность заявителя ( паспорт) , а для юридического лица – учредительные документы этого юридического лица и документ , подтверждающий полномочия гражданина действовать от имени данного юридического лица ( п.4 ст.16 Закона о регистрации) .
3. справку из районного отдела Роснедвижимости об отсутствии ( наличии ) обременений и арестов на земельные доли .

При получении заявления и всех перечисленных документов должностное лицо учреждения юстиции ( регистрационной палаты ) делает соответствующую запись в книгу учета документов , а заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию . С этой даты начинается отсчет времени , установленный для регистрации ( п. 5, 6 и 7 ст.16 Закона о регистрации) .

Регистрация проводится в месячный срок ( п.3 ст.13 Закона о регистрации) . При возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов он вправе приостановить регистрацию на 1 месяц с уведомлением в письменной форме заявителя с обоснованием такого решения ( п.2 ст.19 Закона о регистрации) .

Если в указанный срок заявитель не устранит причины , препятствующие регистрации , то регистратор вправе отказать в государственной регистрации . По согласованию с заявителем ( в письменной форме ) срок приостановки регистрации может быть продлен , но не более чем на 3 месяца ( п.2 и 3 ст.19 Закона о регистрации) .

Получив в регистрационной палате документ , удостоверяющий право на земельную долю ( выписка из ЕГРП и Свидетельство по форме , утвержденной постановлением Правительства от 18.02.98 № 219) , собственник земельной доли вправе совершить с ней любую сделку , предусмотренную ст.12 Закона об обороте .

С учетом этого порядок продажи земельной доли осуществляется в следующей последовательности:

• собственник земельной доли не обязан извещать остальных участников общей собственности о своем желании продать ее. (абзац первый п.2 ст.12 Закона об обороте) .
• договор купли–продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований ст.549 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации и не требует обязательного нотариального удостоверения;
• договор купли–продажи подлежит государственной регистрации в регистрационной палате .

Договор купли–продажи регистрируется в регистрационной палате по месту расположения земельной доли ( п.1 ст.17 Закона о регистрации) .

Заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки ( договора ) и государственная регистрация осуществляется в присутствии сторон , либо в присутствии одной стороны при условии представления другой стороной нотариально заверенных доверенностей на осуществление сделки ( п.1 ст.16 Закона о регистрации ) или доверенности , удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления ( п.3 ст.12 Закона об обороте) .

К заявлению прикладывается договор купли–продажи , документы , удостоверяющие права продавца на земельную долю и квитанция об оплате регистрации ( п.2 , 3, 4 ст.16 Закона о регистрации) .

Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется регистратором посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре ( п.1 ст.14 Закона о регистрации) .

Выдел земельного участка в счет земельной доли ( земельных долей ) – это переход части земельного участка , находящегося в общей собственности , в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого участника права на земельную долю ( земельных долей) .

Выделенный земельный участок ( новый сформированный земельный участок ) подлежит государственному кадастровому учету в соответствии с Законом о кадастре и государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации .

При этом надо иметь ввиду , что в соответствии с п.1 ст.4 Закона об обороте не допускается образование новых земельных участков , размеры которых меньше чем минимальные размеры земельных участков , установленные законом субъекта РФ.

Следовательно , предварительно необходимо приобрести такое количество земельных долей , которого бы хватило не нарушать установленный минимальный размер вновь образуемых земельных участков .

Статья 13 Закона об обороте упростила этот порядок при условии , что число участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения более 5 человек .

Местоположение земельного участка , выделяемого в счет земельной доли , определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка , предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Закона об обороте .

Образование земельного участка , выделяемого в счет земельной доли , осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности .

Если общее собрание не утвердило границы земельного массива для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей , участник долевой собственности должен известить остальных участников о своем намерении выделить долю ( доли ) в письменной форме ( как требует ст.252 Гражданского кодекса РФ) , либо может опубликовать сообщение в средствах массовой информации , определенных субъектом РФ. Таким СМИ является источник официального опубликования нормативных правовых актов субъекта РФ или органов местного самоуправления. В данном сообщении необходимо указать:

• предполагаемое ( желаемое ) местоположение выделяемого земельного участка;
• площадь выделяемого участка;
• адрес для направления возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка .

Размер земельного участка , выделяемого в счет земельной доли , определяется на основании данных , указанных в документах , удостоверяющих право на земельную долю . При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок , площадь которого больше или меньше площади , указанной в документах , удостоверяющих право на земельную долю , если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости , установленной для сельскохозяйственных угодий , в границах которых образуется данный земельный участок .

В случае , если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности , предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным . Данные возражения должны быть обоснованными . Таким образом законодатель допускает пассивное волеизъявление участников долевой собственности на согласование местоположения выделяемого земельного участка ( по умолчанию) .

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур , порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации .

В случае не достижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде .

Сообщение в СМИ опубликовывается за счет средств собственника выделяемой земельной доли ( земельных долей) .

Такое опубликование позволяет считать , что остальные участники общей собственности надлежащим образом извещены о предстоящем выделе земельного участка .

По существу в рассматриваемом федеральном законе говорится о возможности пассивного соглашения участников долевой собственности ( по умолчанию ) о разделе общей собственности и выделе земельного участка в счет земельной доли . Это соответствует положениям подпунктов 4) и 9) пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, согласно которым гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям , допускаемым законом , или вследствие событий , с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско–правовых последствий .

Остается только доказать , что от участников долевой собственности не поступило возражений. В качестве доказательств регистрационная палата на практике требует представления протокола общего собрания участников долевой собственности по каждому выделяемому земельному участку , что противоречит настоящему федеральному закону .

Таким образом Федеральный закон предполагает , что доказательством отсутствия возражений от участников долевой собственности о местонахождении выделяемого земельного участка является письменное подтверждение выделяющегося участника долевой собственности об отсутствии поступивших возражений .

В случае не достижения согласованного решения споры рассматриваются в суде .

Можно также воспользоваться нормой ст. 14 Закона об обороте и собрать общее собрание , на котором будет принято решение о местонахождении выделяемого земельного участка .

Для этого необходимо за 1 месяц до собрания в письменной форме под расписку уведомить участников общей собственности или сделать это путем опубликования в СМИ сообщения о созыве собрания . Собрание считается правомочным , если на нем присутствует не менее 20% участников общей собственности или участники владеющие более чем 50% земельных долей не зависимо от их числа .