Что лучше выбрать: Девяткино, Кудрово или Парнас?
В Санкт-Петербурге уже долгое время Девяткино, Кудрово и Парнас являются самыми популярными районами для покупки жилья в масс-сегменте. Приобретают жилье в данных локациях как с целью инвестирования, так и для собственного проживания. Ценовой диапазон квартир в Девяткино, Кудрово и Парнаса примерно одинаков. Да и по многим другим параметрам эти районы схожи.
Тем не менее человек, купивший квартиру в одном из этих районов, обязательно назовет несколько веских доводов, почему он выбрал его, а не другой. В проблемах выбора жилья в Девяткино, Кудрово и на Парнасе разобрался портал SPbHomes.
Девяткино
В северном направлении Санкт-Петербурга рядом с конечной станцией метро «Девяткино» находится активно застраиваемый микрорайон. Территориально он расположен во Всеволожском районе Ленинградской области.
Транспортная доступность
Транспортная ситуация в Девяткино крайне напряженная. В западной части относительно метро долго существовал только один выезд в город – двухполосная дорога рядом с КАД. В 2017 году открыли «прокол» под КАД, который немного улучшил ситуацию. Но население микрорайона растет с каждым годом, и на дорогах продолжаются заторы.
К 2023 году в локации построят первую очередь ТПУ, включающую в себя международный автовокзал, торговый центр и остановки общественного транспорта. Вторая очередь проекта должна быть готова к 2035 году: отдельно стоящий паркинг почти на 3000 машиномест, трамвайные пути, перехватывающую парковку и бизнес-центр.
В восточной части ситуация не легче – постоянно перегруженная Центральная улица, ведущая в Мурино и Новое Девяткино, давно не справляется с нагрузкой.
Также планируется создание платной объездной магистрали, начинающейся в створе Пискаревского проспекта и выходящей на дорогу «Санкт-Петербург - Матокса», которая сможет разгрузить трафик в Восточной части района, однако против нее активно выступают местные жители - магистраль пройдет слишком близко к жилым домам.
С парковочными местами в районе уже возникают проблемы. Объекты хоть и возводятся по строительным нормам, но из проектов можно увидеть, что машиномест явно недостаточно. В большинстве домов открытые стоянки. Район Девяткино в ближайшие годы будет подходить больше для тех, кто пользуется общественным транспортом нежели собственным авто.
Девяткино – единственная территория Ленинградской области с метро. Учитывая нынешние темпы строительства, ее возможности скоро будут исчерпаны. Развитием дорог в районе занимается единая управляющая компания «Мурино», в последние несколько лет активно привлекаются застройщики.
Инфраструктура
Вместе с жилыми комплексами девелоперы в Девяткино строят также социальную инфраструктуру – детские сады, школы, поликлиники.
На начало 2020 года в Мурино функционирует 21 детский сад. При этом количество частных детских садиков - 16 штук. К концу 2020 года несколько строительных компаний, работающих в городе, должны совместными усилиями построить школу на 1175 мест недалеко от ЖК "Цвета радуги".
На Мурино и Новое Девяткино приходится пять школ. Поликлиники в Западном Мурино есть, но только две амбулатории. Полноценное медучреждение находится на стадии проектирования. Одна поликлиника открыта в деревне Новое Девяткино. Тех, кто вызвал скорую помощь в Девяткино, увезут в больницу во Всеволожск.
По прогнозам к 2030 году население микрорайона увеличится более чем в четыре раза и составит порядка 200 тысяч жителей.
Сейчас в Ленинградской области действует программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Суть ее заключается в том, что девелоперы вынуждены строить социальные объекты для города, однако впоследствии муниципалитет выкупает их по определенной стоимости (в процентном соотношении).
В феврале 2016 власти ввели новые правила к данной программе, так называемый «Светофор», которые сводятся к делению области на три зоны. К зеленой зоне относятся отдаленные регионы Ленинградской области, в которой нет ограничений для застройщиков, зато есть помощь от правительства в создании дорог и инфраструктуры.
Желтая зона – это районы Тосно, Кировска, Гатчины и Кингисеппа, где возможен перевод земель под жилье, и застройщики могут вернуть налоги в размере 70% от стоимости построенных ими объектов.
И, наконец, красная – 10-15 км от КАД до федеральной трассы А-120, в которой перевод земель под жилье запрещен, т.к. здесь планируется создание второго автомобильного кольца. В данную зону как раз попадает Всеволожский район, а также Ломоносовский и Гатчинский, в которых высокая плотность застройки. В этой зоне жилищное строительство ограничено, и разрешение на него дается только одновременно с объектами социальной инфраструктуры. При этом девелоперы могут вернуть налоги в сумме до 50% от стоимости построенных ими объектов.
В конце мая 2019 года Александр Дрозденко сообщил, что ряд школ и детских садов в Ленобласти планируется выкупить со 100% компенсацией. Это решение обусловлено острой нехваткой социальных объектов и необходимостью их скорейшего появления в локациях.
Экология
На данный момент экологическая ситуация в Девяткино достаточно благоприятная. В окружении района нет как крупных загрязняющих производств, так и больших парков. В Восточной части Девяткино находится лишь небольшой Муринский парк. А Западную часть сейчас окружают пыльные поля, которые в дальнейшем будут также застраивать.
Немаловажный фактор при выборе квартиры – шум и загазованность воздуха от КАД. Также в районе Новое Девяткино отсутствуют очистные сооружения, и все отходы сливаются в реку Охта, о чем бьют тревогу экологи. Только летом 2017 года была выбрана компания «Проектное агентство», которая к декабрю 2018 года спроектирует очистные сооружения.
Однако в 2019 году проблема решена так и не была: был выявлен ряд нарушений в проектировании канализационных систем. Полностью завершить Охтинский тоннельный канализационный коллектор смогут только к 2030 году.
Ценовой диапазон
В Девяткино наблюдается серьезный ценовой разброс. Многое зависит от того, где расположится будущий жилой комплекс и какая копания его возводит. Средняя стоимость квадратного метра в стройке во Всеволожском районе на май 2020 года стартует от 74 000 руб., а квартиру-студию можно купить от 1,1 млн руб. Именно низкая стоимость привлекает большинство покупателей. Низкая цена достигается за счет высокой конкуренции застройщиков и областного расположения микрорайона.