научная статья по теме ПОНЯТИЕ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ Государство и право. Юридические науки
Текст научной статьи на тему «ПОНЯТИЕ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ»
ПОНЯТИЕ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ
Принятые на основании Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗО о внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (с изм. на 4 декабря 2007 г.)1 поправки в Градостроительный кодекс РФ призваны урегулировать правоотношения, связанные с развитием застроенных территорий.
Ранее законом предусматривалась возможность предоставления инвесторам лишь тех земельных участков, которые не были обременены правами третьих лиц. В противном случае требовалось изъятие земельного участка, что всегда было связано со множеством правовых проблем. Статья 46.1 ГрК РФ не даёт понятия развития застроенных территорий, чем провоцирует различные толкования в правоприменительной практике. Сам термин развитие застроенных территорий для более глубокого понимания следует трактовать, разделив на два понятия: «развитие территории» и «застроенная территория». Кроме того, на наш взгляд, было бы целесообразно закрепить данное разделение на законодательном уровне.
Согласно CHuП 2.05.07-91 «Промышленный транспорт»2, застроенная территория -территория, на которой имеются существующие или строящиеся, а также предусмотрены намечаемые к строительству здания и сооружения, учитываемые при планово-высотном размещении транспортных коммуникаций и имеющие с ним общую систему поверхностного водоотвода и благоустройства. Данное определение не отражает сути понятия застроенной территории, о которой идёт речь в ст. 46.1-46.3 ГрК РФ. В связи с чем, для разграничения данной юридической конструкции следует ввести термин «застроенная территория, подлежащая развитию».
Также определение термина застроенная территория дано в Постановлении Прави-
1 СЗ РФ. 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5498.
тельства Москвы от 20 мая 2008 г. № 417-ПП «О дальнейшем развитии системы подготовки и проведения торгов при реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строи-
тельства на территории города Москвы» , в соответствии с которым под застроенной территорией понимается территория в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей, на которой расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируется на основании утверждённых Московской городской Думой городских адресных программ, в отношении которой принято решение о развитии. Однако данное определение не вполне удачно, так как не включает в перечень объектов, которые могут быть расположены на застроенной территории объекты капитального строительства, вид разрешённого использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.
Поэтому, по нашему мнению, под застроенной территорией, подлежащей развитию, следует понимать территорию в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей, на которой расположены: многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, либо снос и реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утверждённых представительным органом местного самоуправления, а также иные объекты капитального строительства, вид разрешённого использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.
Градостроительный кодекс РФ не даёт определения термину «развитие территорий», однако в п. 3 ст. 1 ГрК РФ раскрывается понятие «устойчивого развития территорий», которое в полной мере соответствует контексту ст. 46.1 ГрК РФ и характеризует развитие территорий. Согласно п. 3 ст. 1 ГрК РФ, устойчивое развитие территорий - это обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.
С правовой точки зрения «развитие тер-риторийя» в контексте ст. 46.1-46.3 ГрК РФ следует понимать как перечень действий, осуществляемых на основании договора о развитии территорий: 1) подготовка и утверждение проекта планировки застроенной территории; 2) принятие решения о развитии территории органом местного самоуправления; 3) принятие решения органом местного самоуправления и выкуп изымаемых на основании такого решения жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; 4) предоставление в границах застроенной территории земельных участков для строительства лицам, заключившим договор о развитии территорий, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством, в отношении которой принято решение о развитии, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; 5) создание (строительство) либо приобретение, а также передача в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам.
В целом, положения ст. 46.1-46.3 ГрК РФ предусматривают особый порядок предоста-
вления и использования земельных участков для строительства. При этом, имеется в виду особый случай освоения и использования земельных участков в целях строительства жилых домов на месте многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу. Одной из отличительных черт установленного порядка является то, что предоставление участка осуществляется без проведения торгов в порядке, установленном ст. 30-30.2, 3838.2 ЗК РФ, однако торги всё же проводятся на основании ст. 46.3. ГрК РФ - торги на право заключения договора о развитии территорий.1
Для того чтобы определить правовую природу и понятие развития застроенных территорий необходимо первоначально установить, каковы же цели и задачи данного правового института. Кроме того, в теории и законодательстве отсутствует чёткая картина того, какие именно мероприятия должны быть включены в программу развития застроенной территории.
Анализируя положения ст. 46.1 ГрК РФ, можно сказать, что основной целью развития застроенных территорий является снос и реконструкция ветхих жилых домов, расселение жителей, проживающих в ветхом жилищном фонде, за счёт использования средств частных инвесторов, средств городского и областного бюджетов.
В рамках реализации программы по развитию застроенной территории должны быть решены следующие основные задачи: комплексное решение проблемы перехода к устойчивому развитию застроенных территорий города; создание условий для приведения жилого фонда в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания; создание условий для обеспечения застройки территорий, занятых ветхим жилым фондом, благоустроенными жилыми помещениями, объектами социального и коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры.
Развитие застроенных территорий предусматривает выполнение комплекса мероприятий, которые проводятся поэтапно. В течение первого этапа должны быть созданы необходимые организационные, нормативно-мето-
1 Боголюбов С.А., Галиновская Е.А., Игнатюк Н.А. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный). 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2009 // СПС «Гарант».
ПРАВО И ГОСУДАРСТВО: теория и практика. 2009. № 5(53)
дические и правовые условия для обеспечения реализации основных задач программы, в том числе: определение нормативов градостроительного проектирования; принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукционов и заключение договоров о развитии застроенной территории. На основе имеющейся нормативно-методической базы должны быть проведены обследование и уточнение объёма ветхого жилья и, соответственно, численности проживающих в нём семей и граждан.
Второй этап развития застроенных территорий направлен на реализацию задач по переселению граждан и ликвидации ветхого жилого фонда, непригодного для постоянного проживания, и созданию основы для дальнейшего повышения потребительских качеств и благоустройства муниципального жилого фонда города. Для этого проводится поэтапное планомерное переселение граждан на основе обеспечения права выбора варианта улучшения их жилищных условий и дальнейший снос или полная реконструкция ветхого жилого фонда; привлечение и аккумулирование финансовых ресурсов для реализации программы развития застроенной территории; подготовка освобождённых земельных участков для новой застройки и их продажа в соответствии законодательством.
Кроме того, на данном этапе должен быть осуществлён целый пакет предусмотренных законодательством мероприятий, таких как: утверждение администрацией города проектов планировки застроенной территории; принятие решения об изъятии путём выкупа жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; получение обязательства органов местного самоуправления предоставить земельный участок в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; определение возможных условий и объёмов участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории.
В установленные договором о развитии застроенных территорий сроки производится полное и комплексное расселение жителей вет-
- на застроенных территориях, планируемых к развитию, - инвесторами, с которыми заключён договор о развитии застроенной территории;
- на ранее предоставленных з
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.