ТОП-9 городов Подмосковья, которые озолотятся на девелоперах

Realestate.ru представляет рейтинг самых популярных у девелоперов городов Подмосковья. Результаты оказались весьма неожиданными: самые лучшие условия для девелоперов созданы в Видном, Одинцово и Мытищах, а меньше всего застройщиков ждут в подмосковных Котельниках. Так же ухудшились условия и в уже довольно застроенных городах: Балашихе, Красногорске и Химках. Новым игрокам имеет смысл обратить внимание на Пушкино, ибо по комфортности работы этот город оказался привлекательнее занимающих вполне достойные позиции Видного и Химок.

Учитывая, что основной доход администрациям принесут компании, занимающиеся возведением многоэтажного жилья, преобразующие городскую среду и увеличивающие население, Realestate.ru решил выяснить, какие города сейчас пользуются наибольшей популярностью у строителей, в каких им удобнее работать. Ведь именно эти населенные пункты в дальнейшем притянут новых игроков и обогатят городские администрации. Т.е. прибыль достается не только застройщикам, возводящим свои объекты и продающим в них квартиры, перепадает и местным администрациям, причем немало. Даже если не вдаваться в вопросы коррупции, чиновники в перспективе получают немалые плюсы от нового строительства – современные инженерные сети, дороги, социальные и торгово-развлекательные объекты, а в дальнейшем – новые рабочие места, и, соответственно, увеличение налоговых поступлений. Поэтому создавая девелоперам хорошие условия для работы, администрации остаются в выигрыше.

Составляя ТОП самых удобных для застройщиков городов Подмосковья, Realestate.ru, в первую очередь, ориентировался на данные тех компаний, которые там строят или собираются (т.е. имеют площадки под застройку). Предпочтения отдавалось девелоперам, реализующим свои проекты в нескольких районах области – ведь именно у них была возможность сравнить условия работы в каждом городе. Всего запросы от нашего издания были направлены в 25 компаний, возводящих в Московской области районы, микрорайоны и крупные жилые комплексы.

Требовалось оценить ситуацию в городе по следующим аспектам: транспортная доступность, состояние инженерных коммуникаций, насыщенность объектами социальной, бытовой и торгово-развлекательной инфраструктуры, адекватность городского руководства, сложность прохождения процесса согласований и даже расходы на взятки (в процентном соотношении от стоимости проекта). Realestate.ru предложил участникам рынка проставить баллы (от 0 до 10, где 0 – очень плохо, 10 – лучше не бывает) и дать свои комментарии по особо наболевшим вопросам.

Официально участвовать в исследовании согласилось 11 компаний (список см. в конце), топ-менеджеры и владельцы еще пяти оценили города по вышеуказанным параметрам на условиях анонимности. Опасения девелоперов можно понять. Один из них оценил коррупционную составляющую в городах своего присутствия в 10 % от стоимости всего проекта. Одно неосторожное слово - и она может еще возрасти. Единодушно девелоперы признали самым коррупционным Сергиев-Посад, хотя он и так не вошел бы в наш топ по параметру удаленности от МКАД. «В Сергиевом Посаде за последние 15 лет поменялось 8 глав. И каждый из пришедших к власти стремился быстро и эффективно отбить деньги, но делал это, чаще всего, неэффективно для города. Здесь нет нормальных инженерных сетей, нет котельных, огромные задолженности перед бюджетом и дороги в ужасном состоянии», - рассказал Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP. Показательно то, что в абсолюные лидеры вышел город, который набрал высший бал по адекватности местной администрации – это Видное.

Что же касается коммуникаций, то в целом по ситуации в Московской области высказалось два участника рынка. Замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский подчеркнул, что застройщик больших жилых кварталов (от 100 тыс. кв. м), приходя в область, должен понимать, что никто таких резервов по коммуникациям, как по электрическим мощностям, так и по канализации и по подключениям к сетям водоснабжения, не создавал. «Рассчитывать на резервы могут лишь те, кто занимается в городах области точечной застройкой, остальным верить в то, что можно будет подключиться к существующим инженерным источникам – иллюзия. Приходя в любой подмосковный город, любой девелопер должен понимать, что все инженерные системы ему придется создавать с нуля», - пояснил он. С ним согласен и замгенерального директора компании «Эталон-Инвест» Алексей Уланов: «Если еще 10 лет назад застройщики при реализации проектов могли рассчитывать на присоединение к городским сетям, то в последние годы развитие коммунальной инфраструктуры часто становилось одним из пунктов инвестконтракта».

Из 24 городов, расположенных на удалении до 20 км от МКАД, в наш список попали больше половины (15 городов – именно в них строят свои объекты компании, согласившиеся принять участие в работе). Но для соблюдения объективности пришлось исключить город Реутов, оценки которому проставила только одна компания. Также «под нож» попали населенные пункты, включенные в новые границы столицы (г. Московский, Коммунарка и пос. Сосенское), и поселения, пока еще не получившие статус города (п.г.т. Нахабино), несмотря на то, что девелоперы выставили по ним свои оценки. Остальные города девелоперы, участвовавшие в опросе, увы, оставили без внимания.

Помимо этого, чтобы попасть в ТОП, городу потребовалось набрать баллы не менее, чем от трех компаний, в итоге в списке осталось девять населенных пунктов, а у Realestate.ru получился ТОП-9. Но, с точки зрения редакции, интерес для читателей могут представлять и города, которые оценили только два застройщика.

Например, Пушкино. Если бы этот город можно было поставить в ТОП-9, то он занял бы в нем почетное четвертое место. Например, коммуникации здесь девелоперы оценили выше всех остальных городов. «Особых сложностей не выявлено, но это скорее обусловлено невысокой плотностью населения и небольшим числом новых строящихся объектов», - отметил еще один участник опроса. Остальные параметры также на высоте, а сочетание прекрасной экологии и достаточно низкой стоимости недвижимости (цена квадрата - 78 345 руб) позволяют предположить, что в ближайшем будущем город привлечет новых застройщиков и покупателей.

1. Сперва Realestate.ru подсчитал общее количество баллов, начисленных компаниями городу по каждому из параметров: