Концепция Земельного кодекса Российской Федерации

Земельный кодекс Российской Федерации комплексно регулирует всю совокупность земельных отношений в стране и довольно детально развивает положения Конституции Российской Федерации .

В ряде статей Конституции Российской Федерации установлено:

• земля может находиться в частной , государственной , муниципальной и иных формах собственности ( статья 9);
• право частной собственности охраняется законом . Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда ( статья 35);
• граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю ( статья 36);
• владение , пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно , если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц ( статья 36);
• условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона ( статья 36);
• права граждан ( в т.ч . и на землю ) могут быть ограничены федеральным законом только в целях защиты основ конституционного строя , нравственности , здоровья , прав и законных интересов других лиц , обеспечения обороны и безопасности государства ( статья 55);
• земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов . По предметам совместного ведения издаются федеральные законы и принимаются в соответствии с ними законы субъектов Российской Федерации ( статьи 72 и 76);
• указы Президента Российской Федерации и законы субъектов Федерации не должны противоречить федеральным законам ( статьи 76 и 90) .

В соответствии с конституционными положениями о праве граждан и их объединений иметь землю в частной собственности , а также согласно статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации Земельный кодекс позволяет реализовывать право собственности на землю через представление права владения ( осуществление государственной регистрации и получение удостоверяющего документа о правах на землю) , права пользования ( самостоятельное хозяйствование , использование общераспространенных полезных ископаемых , леса , растений , водных объектов , подземных вод , возведение строений и сооружений и т.д. ) и права распоряжения ( использование самим собственником , сдача в аренду , отчуждение путем продажи , дарения , передачи по наследству , обмена ( мены) , заключения договора ренты или пожизненного содержания с иждивением , внесения в уставные ( паевые ) капиталы , отказ от земли) .

В строгом соответствии с конституционными положениями Земельный кодекс определил перечни земель , находящихся в свободном обороте , в ограниченном обороте и исключенные из оборота .

Анализ концептуальных положений принятого Земельного кодекса Российской Федерации показывает , что в окончательном виде они значительно отличатся от первоначального текста , внесенного Правительством Российской Федерации .

Прежде всего , это касается разделов , посвященных правам иностранцев на землю , оборотоспособности земельных участков и порядка приватизации земельных участков .

Анализ зарубежного законодательства показывает , что страны применяют разнообразные подходы к регулированию прав иностранных лиц на землю .

Исключением , пожалуй , являются только страны Европейского Союза , которые в соответствии с параграфом 2 приложения ХIII Европейского договора обязаны предоставлять иностранным лицам из стран Европейского Союза права на землю , равные с правами граждан своей страны. В отношении иностранцев из других государств , страны Европейского Союза поступают по собственному усмотрению .

Чаще всего зарубежные страны запрещают иностранцам приобретать сельскохозяйственные земли . Бытует мнение , что богатые иностранцы скупят обширные участки сельскохозяйственных земель по цене , значительно превышающей ту, которую могут заплатить граждане своей страны .

Такой запрет установлен в Турции , Венгрии , ряде провинций Канады и штатов США , Марокко , Литве .

Некоторые страны , хотя и разрешили иностранцам покупать сельскохозяйственные угодья , но ввели ограничения . Так , в Испании иностранцы не могут приобрести более 15% земель каждого муниципалитета , в Бразилии – 25% , в Латвии – 50% .

Другие страны пошли более простым путем – ввели полный запрет для иностранцев на покупку любых земель . Так поступили в Китае , Израиле , Эстонии , Румынии , Белоруссии , Албании , Вьетнаме , Таиланде , Индонезии .

Третья группа стран не стала принимать такие радикальные запреты , а ввели некоторые ограничения для иностранных лиц .

Например , Италия , Польша , ряд штатов США , Сальвадор предоставляют иностранцам конкретной страны права на землю при условии , что эта страна взамен предоставляет равные права на землю их гражданам . Действует , так называемый , критерий взаимности .

В Швейцарии , Болгарии , Чешской Республике , Мальте , Филиппинах землю разрешено приобретать только иностранным супругам ( для смешанных браков) .

Япония , Бразилия , Чехия разрешают приобретать землю только тем иностранцам , которые проживают в их стране постоянно ( не менее 183 дней в году) .

Великобритания , ряд штатов США , Монако , Швейцария запрещают иностранцам покупать землю , если они не получили разрешения на проживание в данной стране. В этих странах фактически установлен жесткий визовой режим , что значительно ограничивает права иностранце на землю .

Большая группа стран использует установление запрещенных зон , в которых иностранные лица не могут приобретать землю . Так , в Мексике иностранцам не разрешено приобретать землю в 100 км приграничной зоне и 50 км прибрежной зоне ( около 43% территории страны) . Гватемала установила запрет в пределах 3 км от океана , 200 м от озер , 100 м от рек , 50 м от прудов . Аналогичные зоны есть в Перу , Хорватии , Испании , Италии , Финляндии , Боливии , Гондурасе , а в Греции они занимают 51% территории .

В Российской Федерации иностранным юридическим лицом не считается совместное предприятие или даже предприятие со 100% иностранным капиталом , если местом его регистрации является территория России .

В зарубежных странах так не поступают . Например , в Исландии , Швеции , Норвегии наличие одного зарубежного партнера является основанием для объявления такого юридического лица иностранным. В Южной Корее для этого достаточно иметь долю иностранного капитала более 50%, В Никарагуа – 51% , Финляндии – 50% , Мальте – 25% , Исландии – 20% , США – 10% и т.д .

Общим правилом зарубежного законодательства для приобретения земли иностранным юридическим лицом является обязательная процедура получения от государства разрешения на приобретение земли , а в ряде случаев и получения специальной лицензии . Такая практика для юридических лиц обусловлена опасениями экономического доминирования иностранного капитала , особенно транснациональных компаний .

При принятии Земельного кодекса Российской Федерации депутаты Государственной Думы решили , что России такие опасения не грозят и поэтому предприятия с иностранным капиталом приравнены в правах на землю с российскими юридическими лицами .

Однако в ходе дебатов по проблеме прав иностранцев на землю , в Земельном кодексе Российской Федерации появились следующие ограничения:

Иностранцы не могут приобретать в собственность земельные участки в приграничных территориях , перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации , и на иных установленных особо охраняемых территориях в соответствии с федеральными законами ( пункт 3 статьи 15) .

Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий , строений , сооружений , на которые это правило не распространяется .

Данная правовая норма введена в целях привлечения иностранных инвесторов в Россию .

Ключевым вопросом концепции любого варианта Земельного кодекса является определение объема оборотоспособности тех или иных земельных участков .

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации виды объектов гражданских прав , находящихся в свободном обороте ( свободно отчуждаются и переходят от одного лица к другому) , изъятых из оборота ( нахождение в обороте не допускается ) или ограниченно оборотоспособных ( ограничен круг участников оборота либо оборот допускается по специальному разрешению ) должны быть прямо указаны в законе .

В отношении земельных участков , как объектах гражданских прав , в статье 13 Федерального закона « О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации » прямо сказано , что нормы гражданского права в части сделок с земельными участками , применяются в той мере , в какой их оборот допускается земельным законодательством .

Приоритет земельного законодательства над гражданским законодательством по вопросам владения , пользования и распоряжения земельными участками закреплен в пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации . Тем самым законодатель определился и в данном споре наконец поставил точку .

Перечень земель , изъятых из оборота , приведен в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации .

Из оборота изъяты земельные участки , занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• государственными природными заповедниками и национальными парками;
• зданиями , строениями и сооружениями , в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации , войска Пограничной службы Российской Федерации , другие войска , воинские формирования и органы;
• зданиями , строениями и сооружениями , в которых размещены военные суды;
• объектами организаций федеральной службы безопасности;
• объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
• объектами использования атомной энергии , пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• объектами , в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно–территориальные образования;
• исправительно–трудовыми учреждениями и лечебно–трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;
• воинскими и гражданскими захоронениями;
• инженерно–техническими сооружениями , линиями связи с коммуникациями , возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации .

При рассмотрении законопроекта депутаты Государственной Думы этот перечень значительно расширили . Сделано это было сознательно , так как указанные земли в частную собственность не предоставляются .

Значительному расширению подвергся и перечень земель , находящихся в ограниченном обороте ( пункт 5 статьи 27) .

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

• в пределах особо охраняемых природных территорий;
• в пределах лесного фонда , за исключением случаев , установленных федеральными законами;
• занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
• занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации , объектами , включенными в Список всемирного наследия , историко–культурными заповедниками , объектами археологического наследия;
• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности , оборонной промышленности , таможенных нужд
• занятые закрытыми административно–территориальными образованиями;
• предоставленные для нужд организаций транспорта , в том числе морских , речных портов , вокзалов , аэродромов и аэропортов , сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства , терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
• предоставленные для нужд связи;
• занятые объектами космической инфраструктуры;
• расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
• предоставленные для производства ядовитых веществ , наркотических средств;
• загрязненные опасными отходами , радиоактивными веществами , подвергшиеся биогенному загрязнению , иные подвергшиеся деградации земли .

В первоначальном варианте по этим землям не было однозначного толкования – можно их передавать в частную собственность или нельзя . Поправка , внесенная в пункт 2 статьи 27, данную коллизию устранила: земли , ограниченные в обороте , не предоставляются в частную собственность , за исключением случаев , установленных федеральными законами .

Частично запрет на приватизацию земли установлен прямо в Земельном кодексе Российской Федерации . Например , земли общего пользования , занятые площадями , улицами , проездами , автомобильными дорогами , набережными , скверами , бульварами , водоемами , пляжами , не подлежат приватизации ( пункт 12 статьи 85) . Аналогичный запрет установлен для земель особо охраняемых территорий ( пункт 2 и 6 статьи 95) .

Однако полной ясности о возможности приватизации земель , находящихся в ограниченном обороте , Земельный кодекс Российской Федерации не дает .

Необходимо руководствоваться иными федеральными законами . Так , оборот земель лесного фонда ( 64% территории страны ) в соответствии , со статьей 12 Лесного кодекса Российской Федерации не допускается .

Норма Лесного кодекса Российской Федерации в данном случае имеет приоритет над гражданским и земельным законодательством , что закреплено в пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации .

Оборотоспособность земель сельскохозяйственного назначения Земельный кодекс не определяет. В пункте 6 статьи 27 по этому вопросу сделана отсылка к будущему федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения .

Земельные участки , предоставленные гражданам для индивидуального жилищного , гаражного строительства , ведения личного подсобного и дачного хозяйства , садоводства , животноводства и огородничества не включены в перечни земель , изъятых из оборота или ограниченных в обороте ( пункт 7 статьи 27) . Из этого следует , что оборот данных земельных участков осуществляется свободно в соответствии с гражданским законодательством ( пункт 1 статьи 27 и пункт 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации) .

Земельный кодекс Российской Федерации значительно упростил порядок приватизации земельных участков .

Новеллой стала норма пункта 4 статьи 28, в соответствии с которой не допускается отказ в предоставлении земельных участков в собственность , если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность гражданам и юридическим лицам .

Если гражданин или юридическое лицо подадут заявление в письменной форме о своем желании приватизировать ранее предоставленный им земельный участок , то исполнительный орган государственной власти ( по землям , находящимся в государственной собственности ) или орган местного самоуправления ( по землям , находящимся в муниципальной собственности ) обязаны в двухнедельный срок принять решение о предоставлении земельного участка в собственность гражданина или юридического лица ( пункт 3 статьи 28, статья 29) .

При этом гражданин , имеющий земельный участок на праве постоянного ( бессрочного ) пользования или пожизненного наследуемого владения , имеет право бесплатно приобрести его в собственность , не зависимо от площади этого земельного участка ( пункт 5 статьи 20 и пункт 3 статьи 21) . До принятия Земельного кодекса Российской Федерации « сверхнормативные сотки » необходимо было выкупать . Приватизация имеющихся у граждан земельных участков сроком не ограничивается ( пункт 3 статьи 3 Федерального закона « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») . Это очень важная норма , так как не заставляет граждан становиться в очередь на переоформление своих прав на землю .

Для юридических лиц установлен иной порядок приватизации земельных участков .

Исключительное право на приватизацию застроенных земельных участков имеют собственники зданий , строений , сооружений ( пункт 1 статьи 36) .

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан в двух недельный срок со дня получения заявления принять решение о предоставлении земельного участка в собственность ( пункт 6 статьи 36) .

Земельный кодекс Российской Федерации первоначально не установил случаев предоставления юридическим лицам земельных участков в собственность бесплатно . Однако в 2004 и 2005 годах были внесены две поправки , которые разрешили передавать земельные участки бесплатно в собственность занятые зданиями , строениями и сооружениями религиозных организаций и организациями обществ инвалидов .

Цена , по которой продаются земельные участки собственникам , расположенных на них зданий , строений и сооружений , устанавливается субъектом Российской Федерации в размере от пяти – до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в зависимости от численности населения в конкретном населенном пункте ( пункт 2 статьи 2 Федерального закона « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации) .

Анализ этой правовой нормы показывает , что выкуп в собственность земельных участков юридическими лицами будет осуществляться по льготной цене . Так , в г. Ярославле ( численность 650 тыс . чел. ) ставка земельного налога составляет 8,0 руб./м2 . Соответственно , цена для выкупа земли в собственность установлена в 136 руб./м2 (семнадцатикратная ставка земельного налога). В тоже время кадастровая стоимость земли в г. Ярославле составляет ( в зависимости от зоны города ) от 738 до 1917 руб./м2 . По многим городам разница между выкупной ценой и кадастровой стоимостью земли будет еще выше .

Нивелировать эту разницу предусмотрено путем установления поправочных коэффициентов в размере от 0,7 до 1,3 , которые должны быть утверждены Правительством Российской Федерации ( пункт 3 статьи 2 Федерального закона « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») . Однако это не сможет полностью компенсировать потери бюджета в случае выкупа земель у собственника для государственные и муниципальных нужд. В этих случаях придется государству и муниципалитетам возмещать рыночную стоимость земли ( статьи 51 и 55) .

Юридические лица , за исключением государственных и муниципальных учреждений , федеральных казенных предприятий , органов государственной власти и органов местного самоуправления , обязаны переоформить право постоянного ( бессрочного ) пользования земельным участком на право аренды или приобрести земельный участок в собственность до 1 января 2006 года ( пункт 2 статьи 3 Федерального закона « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») .

Для тех , кто еще только собирается приватизировать здания , строения и сооружения , права выбора ( аренда или собственность на землю ) не предоставлено . Приватизация зданий , строений и сооружений без одновременной приватизации земельных участков , на которых они расположены , не допускается , за исключением случаев , если эти земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте ( пункт 7 статьи 3 Федерального закона « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» .

В отличие от порядка приватизации гражданами и юридическими лицами ранее предоставленных им земельных участков получение новых земельных участков осуществляется по иным правилам .

Предоставление земельных участков для строительства из земель , находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности , осуществляется двумя способами:

1. без предварительного согласования места размещения объекта;
2. с предварительным согласованием места размещения объекта .

Предоставление земельных участков в собственность без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется исключительно на торгах ( конкурсах , аукционах ) в соответствии со статьями 30 и 38 Земельного кодекса Российской Федерации .

Предметом торгов ( конкурсов , аукционов ) может быть земельный участок с установленными границами или право на заключение аренды такого земельного участка .

Собственник земельного участка ( орган государственной власти или орган местного самоуправления ) определяет целевое назначение и разрешенное использование земельного участка , форму проведения торгов ( конкурсов , аукционов ) и сумму задатка .

Передача земельных участков в собственность без проведения торгов ( конкурсов , аукционов ) не допускается . Передача земельных участков в аренду без проведения торгов ( конкурсов , аукционов ) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае , если имеется только одна заявка .

Несколько по иному решен вопрос о порядке предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта ( статьи 30, 31, 32) .

Инициатором отвода земельного участка выступает в этом случае гражданин или юридическое лицо , заинтересованное в приобретении земельного участка для размещения конкретного объекта в конкретном месте .

В заявлении , подаваемом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления , должны быть указаны назначение объекта , предполагаемое место его размещения , обоснование примерного размера земельного участка , испрашиваемое право на земельный участок ( аренда) .

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает определение вариантов размещения объекта и информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка .

Результаты выбора земельного участка и предварительное согласование места размещения объекта оформляется актом о выборе земельного участка , что является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка , но только в аренду .

В отличие от приватизации гражданами и юридическими лицами ранее предоставленных им земельных участков по льготным ценам ( пункт 2 статьи 2 Федерального закона « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») , приобретение новых земельных участков осуществляется по рыночной или кадастровой стоимости земельного участка ( статьи 65 и 66) .

При принятии Земельного кодекса Российской Федерации остро ставился вопрос о возврате бывшим собственникам национализированных у них земельных участков ( реституция) . Учитывая опыт прибалтийских стран , которые пошли по этому пути , российский законодатель не решился на такие радикальные шаги .

Норма пункта 3 статьи 25 однозначно запрещает возвращать земельные участки или компенсировать их стоимость , которые были национализированы до 1 января 1991 года ( дата введения в действие Закона РСФСР « О земельной реформе» ) в соответствии с законодательством , действовавшим на момент национализации земельных участков .

Земельный кодекс Российской Федерации в отличие от гражданского законодательства ввел новое понятие — публичный сервитут ( статья 23) .

Частный сервитут в соответствии с гражданским законодательством устанавливается по соглашению между лицом , требующим установление сервитута , и собственником земельного участка .

Земельный кодекс Российской Федерации предоставил право Российской Федерации , субъектам Российской Федерации и органам местного самоуправления устанавливать публичный сервитут своими нормативными правовыми актами без согласования с собственником земельного участка .

Это первое различие частного и публичного сервитута .

Вторая особенность заключается в том , что если при частном сервитуте собственник земельного участка не согласен с установлением сервитута , то в суд с иском может обратиться лицо , требующее установление сервитута , а при установлении публичного сервитута наоборот – несогласный собственник земельного участка должен защищать свои права в судебном порядке .

Частный сервитут устанавливается в пользу одного конкретного лица , а публичный сервитут для обеспечения интересов государства , местного самоуправления или местного населения .

Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка в целях ремонта коммунальных , инженерных , электрических и других линий и сетей , а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• забора воды и водопоя;
• прогона скота через земельный участок;
• сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки , продолжительность которых соответствует местным условиям , обычаям , за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
• использования земельного участка в целях охоты , ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме , сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
• временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских , исследовательских и других работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе .

В остальном частный и публичный сервитуты не отличаются друг от друга и устанавливаются в соответствии со статьями Гражданского кодекса Российской Федерации ( порядок установления соразмерной платы за пользование чужим земельным участком , регистрация сервитута , условия его сохранения и прекращения) .

Земельный кодекс Российской Федерации оставил без изменения положения Земельного кодекса РСФСР 1991 года о том , что предельные размеры земельных участков , предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского ( фермерского ) хозяйства , садоводства , огородничества , животноводства , дачного строительства устанавливаются субъектами Российской Федерации , а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – органами местного самоуправления ( статья 33) .

Поэтому действующие предельные размеры земельных участков , предоставляемых гражданам , никто пересматривать не будет .

В статье 44 Земельный кодек Российской Федерации подтвердил положения статей 284 , 285 и 286 Гражданского кодекса Российской Федерации о принудительном прекращении прав собственности на земельный участок , используемый с нарушением законодательства ( не используется в течение трех лет , используется не в соответствии с его целевым назначением , использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки) .

В статьях 45, 46, 47 Земельного кодекса Российской Федерации приведен исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права постоянного ( бессрочного ) пользования , права пожизненного наследуемого владения , права аренды и права безвозмездного срочного пользования земельным участком .

Анализ этого перечня оснований принудительного прекращения прав на землю показывает , что право частной собственности по сравнению с иными правами на землю защищено более надежно .

Процедура принудительного прекращения прав на землю прописана в статье 54. В случае неустранения ненадлежащего использования земельного участка налагается административное взыскание в виде штрафа и лицу , виновному в нарушении законодательства , выносится предупреждение о необходимости устранения нарушения в установленный срок .

Если и после этого нарушение не будет устранено , то принудительное прекращение прав на землю осуществляется только в судебном порядке .

Это очень важная норма , так как до принятия Земельного кодекса Российской Федерации в стране практиковался административный порядок прекращения прав на землю .

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством , если иное не предусмотрено земельным , лесным , водным законодательством , законодательством о недрах , об охране окружающей среды , специальными федеральными законами .

Из этого правила следует , что договор купли–продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей и Гражданского кодекса Российской Федерации и особенностей , установленных статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации .

Эти особенности ( которых нет в гражданском законодательстве ) направлены на защиту прав покупателя земельного участка:

• продавать можно земельный участок , прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом « О государственном земельном кадастре»;
• продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа земельного участка обратно , об ограничении покупателя совершать в дальнейшем действия по распоряжению земельным участком , об отстранении себя от ответственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;
• покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке ( перечень приведен в пункте 3 статьи 37) вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли–продажи и возмещения причиненных ему убытков .

Впервые в земельном законодательстве появилось определение , что же считать государственными и муниципальными нуждами ( статья 49) . Изъятие , в том числе путем выкупа , земельных участков для государственных и муниципальных нужд допускается в исключительных случаях , связанных с:

• выполнением международных обязательств России;
• размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения;
• иными обстоятельствами , прямо установленными федеральными законам и законами субъектов Российской Федерации .

Данная норма больше не позволит под видом государственных и муниципальных нужд производить изъятие « приглянувшихся » земельных участков какому–нибудь гражданину , должностному или юридическому лицу .

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда ( статья 55, статья 63) .

Земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления ( конфискация ) ( статья 50) . Земельный кодекс Российской Федерации не стал развивать норму статьи 243 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности установления федеральным законом случаев произведения конфискации в административном порядке .

В случаях чрезвычайных обстоятельств ( стихийное бедствие , авария , эпидемия и т.п. ) земельный участок может быть временно изъят уполномоченным исполнительным органом государственной власти в целях защиты от угроз этих чрезвычайных обстоятельств с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков ( реквизиция ) и выдачей ему документа о реквизиции . При невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок ( статья 51) . По вопросам реквизиции земельного участка Земельный кодекс Российской Федерации довольно детально развил и детализировал общие положения статьи 242 Гражданского кодекса Российской Федерации .

В отличие от статей 225 и 236 Гражданского кодекса Российской Федерации , в которых определен порядок отказа от права собственности , Земельный кодекс Российской Федерации пошел дальше и определил дополнительно порядок отказа от права пожизненного наследуемого владения и от права постоянного ( бессрочного ) пользования земельным участком ( статья 53) .

Прекращение этих прав на землю , в отличие от прекращения права собственности , осуществляется не по решению суда , а решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в соответствии с их компетенцией .

В статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации сделана отсылочная запись о том , что права на земельные участки возникают по основаниям , установленным гражданским законодательством .

Такая формулировка позволяла бы применять и норму статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации о признании права собственности в силу приобретательной давности ( пятнадцатилетнее добросовестное , открытое и непрерывное владение чужим недвижимым имуществом как своим собственным) .

Однако в Земельном кодексе Российской Федерации эта правовая норма не отражена , а самовольное занятие чужого земельного участка наоборот признается правонарушением ( пункт 2 статьи 76) . Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам , землепользователям , землевладельцам , арендаторам без возмещения затрат , произведенных лицами , виновными в нарушении земельного законодательства , за время незаконного пользования самовольно занятой землей .